手上的房子什么时候该卖?涨价了就卖?你想错了!

浏览:2281   发布时间: 09月21日

今天集中回答5个最近粉丝问得比较多的问题。

别忙着划走,你肯定也有这些疑问。打包票,你至少会中招一到两个


01

我手上这房子,现在该不该卖啊?

房子什么时候该卖,要从房子的生命周期来判断。

很多人买一套房子,持有个三年五载、涨了就想买。但如果把房子卖出去之后,它还会再涨,我们卖房子的钱可能也是去再买房,那何必把现有的房子卖了?这个问题大家想过没有?

我们把房子看做一头可以产生价值的奶牛。一头有生命的奶牛不会永远年轻,会经历幼年、青年、中年、老年几个阶段。当房子进入老年期时,我们就可以卖了。

那什么叫老年?

当房子的房龄已经10年以上、板块的成熟度已经到头。成熟度到头,就是周边没有任何利好出现也没有土地出让,轨道修完了、学校定了、商业也繁荣了。

然后小区物业在变差、产品在过时、房子在变老,这就是进入老年了,可以考虑卖了。

不过好一点的物业可以把房子保养10年甚至20年才变老,差一点的物业可能不到10年就能让房子提前衰老。所以房子的“老年期”也是要应房子而异的。

上周四(9月16日) 买房知识局线下分享会


02

现在大环境不是太好,买房是不是该少贷款、少负债?

在通货膨胀的情况下,多贷款更好。但前提是负债周期可控。

十年前我们花3块钱就能吃一碗小面,现在花8块钱才能吃一碗小面。这就是通货膨胀带来的钱贬值、商品涨价。

房子也是这样。

花100万买房,首付30万、贷款70万。假设5年后房子涨成200万、贷款变成六十几万。但因为通货膨胀,5年后的六十几万肯定不如5年前的六十几万值钱。这就是通货膨胀下的债务通缩。

因为商品也就是你的资产在涨价,而你的房贷并没有跟着“涨价”。5年前房子值100万时,贷款70万占资产的比例是70%。5年后房子值200万,这时贷款占资产的比例又是多少呢?必然是缩小了。

上周四(9月16日) 买房知识局线下分享会
但贷款不是越多越好,一定要看自己的负债周期是不是健康、可控的。
很多人觉得房贷一贷就是二三十年,我还不起怎么办、出现风险怎么办。房贷还二三十年的利息都能再买一套房了。
实际上一套房子根本还不了这么久的贷款,因为很多人10年左右甚至不到10年就会卖房、换房。
这个时候我们应该盘算自己对房子的持有周期有多长。如果只计划持有三到五年,最保险的方式是预留三到五年的还贷现金。如果对自己的现金流没有足够的信心,就在自己的还款能力内贷款。

03

哪些房子别拿来也没必要做投资?

不是说百分百没必要,只是从大致上看,公寓、商铺、贵的别墅、海景房、度假房,这些房子买了都是消费,而不是投资。

公寓和商铺是商业性质的物业,交易税费高、转手难度比较大。买了之后基本就是长期持有、收取租金。但前提是,你得有租金可以收。

贵别墅、海景房、度假房的问题在于接盘的人少,因为它们都属于需求低的小众产品,没有那么广的受众面和实用性。

当一样东西不是大众化、非刚需的时候,它的流动性和增长性就会减弱。那么对投资来说,也会很弱。


04

房子赚没赚钱,这笔账我该怎么算?

这笔账归根结底,是算清楚收益能不能覆盖你的成本。

举个例子。

你借了别人10000元,一个月还200元利息。然后你拿着这10000元去做生意,一个月赚了5000元。那么,这中间的利息差5000元减200元,就是你赚的钱。

我们的钱都是有成本的,哪怕是放在手里的现金也会产生成本,因为现金会因为通货膨胀而贬值。

把钱做合理的分割,投入到有可能增长且增长速率能够覆盖成本的渠道里,这中间产生的利息差就是我们的收益。

有人会拿钱买房,有人会拿钱买股票基金,有人拿钱创业,都是出于这个动机。


05

开发商开始促销了,怎么知道是真优惠还是假套路?

首先要看懂时机。

每年的6月和12月,是开发商尤其是上市房企给股东交差的时候。所以每到半年和年底的时候,开发商会为了回款加大促销力度。当开发商出现这个意愿时,就可以去占它的便宜了。

但必须提前一到两个月去占便宜,开发商从卖房到回款会有一个周期,不是卖了房之后马上就能拿到钱。

所以很多楼盘从4、5月,10、11月就开始搞促销。只有这样才能赶在半年和年底前回款。竞争很激烈或者很缺钱的时候,9月就会开始促销,比如今年。

其次是判断折扣真假。

开发商拿出小部分且没有瑕疵的房源打折,有可能是真折扣。如果他拿出本来就不好卖的有瑕疵的房源做促销,这不叫打折,这叫房子正常的价值。
折扣比房子应有的价值大,那么这个折扣就是有诚意的。而不是便宜的房子就叫有折扣的房子。
如果是所有的楼盘都在打折,这种可能也是真折扣,但存在风险。当所有楼盘都打折而且很有诚意,说明开发商可能碰上资金问题了,急需回血。
如果开发商回血没成功,房子轻则停工重则烂尾。如果开发商度过了难关,但开发商是要追求利润的,它割肉割多了一定会找地方补回来。那么未来交到你手上的房子,可能在配置或者质量上会打折扣。

06

上面5个问题,整理自上周四我们的线下粉丝分享会,嘉宾王者老师的分享和回答。

说起来,上周四是我们第一次邀请嘉宾在线下为粉丝做分享会,其实还是有点小紧张的。

分享会结束的第二天回访了来参加的粉丝,幸好,反馈还算不错

来自粉丝的反馈(部分)


07

粉丝也提出了宝贵的建议,我们照单全收、立马优化。

做分享会,干货和体验感,都很重要。
希望分享会可以早点开始,不要在工作日
最新一次的分享会,我们安排在本周星期六(9月25日)下午2点

希望分享会的问答时间可以长一点

周六的分享会从下午2点到4点,整整两个小时。一个小时做分享、一个小时回答粉丝的买房疑问

希望可以多讲具体的区域和楼盘分析

这次的分享会主题重点:近期买房,重庆热门板块的买房机会和利弊分析

希望现场能有一些茶歇小食,氛围更轻松

安排!精致的小茶点,必须安排~

主营产品:空气净化成套设备,有害气体净化装置,油烟净化设备